为全面贯彻落实《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和《浙江省人民政府办公厅关于规范和完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（浙政办发〔2020〕57号）精神，推进土地资源优化配置和节约集约利用，结合柯桥区实际，经区政府同意，现提出以下实施意见。

一、总体要求

（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，对标对表建设“重要窗口”新目标新定位，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为重点，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产统一登记为基础，与国土空间规划及相关产业规划相衔接，坚持把握正确方向、规范市场运行、维护合法权益、提高服务效能的基本原则，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，切实提高节约集约用地水平，促进经济社会高质量发展。

（二）基本原则。

1．坚持正确方向。坚持社会主义市场经济改革方向，突出市场在资源配置中的决定性作用，落实“放管服”改革总体要求，强化监管责任，不断健全和发展城乡统一的建设用地市场。

2．规范市场运行。完善交易规则，维护市场秩序，保证市场主体在公开、公平、公正的市场环境下进行交易，保障市场依法依规运行、健康有序发展，促进要素流动和平等交换，提高资源配置效率。

3．维护合法权益。充分尊重权利人意愿，保障市场主体合法权益。切实维护土地所有权人权益。

4．提高服务效能。强化服务意识，优化交易流程，降低交易成本，提升服务水平，提高办事效率，方便群众办事。

5．注重改革协同。注重与不动产统一登记、集体经营性建设用地入市等改革协同，加强部门协作，形成改革合力。

（三）适用范围。建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及房地产交易的，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定执行。

（四）主要目标。通过规范全区建设用地二级市场管理，以优化存量建设用地资源配置为目的，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用和政府监管作用，建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场；初步达到市场规则健全完善、交易平台功能齐全、服务和监管落实到位、市场秩序更加规范、土地资源配置效率显著提高的目标，形成一级、二级市场协调发展、规范有序，资源利用节约集约的现代土地市场体系。

二、国有建设用地使用权转让

（一）规范转让形式。各类导致建设用地使用权转移的行为均视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，其地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移，并应当签订建设用地使用权转让合同，载明相关权利义务。涉及房地产转让的，按照相关法律法规规定执行。

（二）明确转让条件。以出让方式取得建设用地使用权的，转让建设用地时须同时符合以下条件：按照出让合同约定已经支付全部建设用地使用权出让价款，并取得不动产权证；按照出让合同约定对建设用地进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上（已投资总额不含建设用地使用权出让价款和涉及建设用地交易的税费）；转让建设用地时房屋已经建成的，应当持有房地一体的不动产权证且无查封等限制权利的情形；转让建设用地涉及违法用地、违法建设的，由镇（街道、开发区）负责与自然资源、行政执法等相关职能部门协商并明确相关处置意见。涉及司法处置的按相关规定执行。

（三）规范土地分割、合并转让行为。土地分割、合并转让应遵循节约集约利用和高质量发展原则，符合出让合同约定或划拨决定书规定；合同明确不得分割的，从其约定。涉及分割转让的，由镇（街道、开发区）事先征求自然资源、发改、经信、消防、生态环境等部门意见，在符合现行规划、消防、安全、环境保护等相关要求并出具分割方案后，方可转让。分割后的地块应具备独立分宗条件，并保持建筑物、构筑物结构完整，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务；工业项目配套建设的行政办公及生活服务等附属设施占用的建设用地不得与整宗地分割转让；拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害相关权利人合法权益。合并后的地块应具备独立分宗条件，合并所涉及的宗地应当为界线相邻的地块，且土地权属性质、使用权类型和土地用途一致。

（四）规范以“标准地”出让方式取得建设用地使用权的转让行为。以“标准地”和非“标准地”出让方式取得建设用地使用权的，应先由镇（街道、开发区），就是否属于“标准地”、是否需要重新签订履约监管协议以及原相关协议的执行情况，出具书面意见。建设用地出让时签订“标准地”投资建设协议的，应达到出让合同和投资建设协议约定的固定资产投资强度和建筑容积率等条件，“标准地”全部或部分建设用地使用权转让后，相关权利义务随之转移，“标准地”条件不变。监管协议相关指标的验收，按照《绍兴市柯桥区人民政府办公室关于印发柯桥区“标准地”试点实施方案（试行）的通知》（绍柯政办发〔2018〕29号）规定执行。以非“标准地”出让方式取得建设用地使用权的，处置方式另行规定。

（五）规范抵押不动产转移登记。《中华人民共和国民法典》实行前已经办理抵押登记的不动产，在抵押期间申请不动产转移登记的，登记机构应当依抵押双方申请先行办理抵押权注销登记，经抵押权人同意的转移登记除外。《中华人民共和国民法典》实行后办理抵押权首次登记或抵押权预告登记的不动产，在抵押期间申请不动产转移登记的，登记机构依据不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏内容办理。

（六）依法批准以划拨方式取得建设用地使用权的转让行为。经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，保留划拨方式，按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划、消防、安全、环境保护等相关前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。

（七）规范以作价出资或入股方式取得建设用地使用权的转让行为。以作价出资或入股方式取得建设用地使用权的，参照以出让方式取得建设用地使用权的有关规定执行；转让后，可保留为作价出资或入股方式，也可根据权利人申请依法变更为出让方式。

（八）实施转让预告登记。以出让方式取得建设用地使用权且未完成开发投资总额25%的，按照“先投入后转让”的原则，交易双方签订转让合同，由区自然资源分局办理出让土地转让备案和不动产转移预告登记，待达到法定转让要求后依法办理土地使用权转让审批和不动产转移登记，原出让合同约定的权利和义务一并转移。建设项目转让前未办理立项、规划、建设、消防等相关开发建设审批手续的，不动产预告登记权利人可凭预告登记证明办理相关审批手续；建设项目转让前已办理立项、规划、建设、消防等相关开发建设审批手续的，不动产预告登记权利人可凭预告登记证明办理相关审批手续变更。出让合同或投资建设协议等对不动产转让另有约定的，从其约定。

（九）司法拍卖建设用地。建设用地使用权转移的案件，根据待处置不动产（土地使用权、房屋所有权）的情况，按照《绍兴市中级人民法院绍兴市国土资源局关于明确司法执行中涉及土地房屋处置相关问题的通知》（绍市土资发〔2016〕36号）分类处置。司法拍卖公告中要明确地块产业结构、履约责任，受让方与镇（街道、开发区）签订《用地监管协议》后，方可办理不动产权证。镇（街道、开发区）和各部门（单位）要各司其职，加强交易后的合同履约监管工作。

（十）实施政府优先购买。在国土空间规划划定的城镇扩展边界范围内，涉及以划拨、协议出让、“标准地”出让等方式取得建设用地使用权且申报价格比标定地价低20%以上的，区政府可行使优先收购权。

三、国有建设用地使用权出租

（一）规范划拨建设用地使用权出租管理。以划拨方式取得的建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。

（二）规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，应签订建设用地使用权出租（转租）合同，明确各方权利义务，不得违反法律法规规定和有偿使用合同的相关约定，不得改变土地用途。签订投资建设协议的，由监管协议执行单位就是否存在投资建设协议限制出租或转租情形出具书面意见。

（三）规范以“标准地”出让方式取得的建设用地使用权出租管理。以“标准地”出让方式取得的建设用地使用权出租或转租的，应达到出让合同和投资建设协议约定的固定资产投资强度和建筑容积率等条件，由监管协议执行单位就是否存在“标准地”出让合同、投资建设协议限制出租或转租情形出具书面意见。“标准地”全部或部分建设用地使用权出租或转租后，相关权利义务随之转移，“标准地”条件不变。

四、国有建设用地使用权抵押

（一）规范抵押条件。以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，依法办理抵押登记，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。以出让、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押，抵押期限不得超过租赁期限。

（二）规范抵押范围。自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规规定。土地使用权连同地上建筑物、其他附着物所有权可以设定多个抵押权人，同时设定多个抵押权人时，应明确载明抵押权顺位。当事人对抵押权顺位有另行约定的，从其约定。

（三）完善抵押权能。允许营利性的养老、教育、医疗卫生等社会领域企业将以有偿方式取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资，所获融资专项用于原抵押权人自身发展，不得挪作他用。完善抵押权实现后保障原有经营活动持续稳定的配套措施，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制，防控市场风险。

五、建立统一交易平台

打造“信息聚集、服务智能、交易自助、全程跟踪、物流收发”的市场运行模式。以浙江省土地二级市场网上交易服务平台为基础，开发建设柯桥区土地二级市场网上交易服务平台，提供信息发布、归集和查询服务，形成“网上交易、网上备案、网上监管”的模式，实现文书审核、资金监管、竞价、成交确认、合同签订、税费缴纳等服务。以浙江省土地二级市场管理平台为基础，开发建设土地二级市场交易管理信息子系统，实现对土地二级市场交易的监管，实现与浙江省建设用地供应动态监管系统和绍兴市柯桥区不动产登记信息管理系统的互通共享。

六、组织保障

（一）加强组织领导。进一步加强对国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的领导。各有关部门要建立联动机制，强化沟通衔接，形成工作合力；根据职责分工，加强监督指导，依法规范运行。

（二）加强创新研究。根据中央提出的“要注意分类指导，尊重基层首创精神，健全激励和容错纠错机制，允许进行差别化探索”精神，结合柯桥区实际，积极探索创新，重点在产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全以及土地金融扶持、优化土地资源配置、支持实体经济发展等方面提出配套的政策措施。

（三）加强宣传引导。正确把握舆论导向，做好政策法规解读，增强公众参与度，营造良好舆论氛围，提升全社会依法规范、节约集约用地意识。

绍兴市柯桥区人民政府办公室

2022年4月8日