各镇人民政府（街道办事处、开发区管委会），区政府各部门（单位）：

为提升柯桥区拆迁安置小区物业管理水平，切实改善安置居民的生活品质和居住环境，根据《关于印发〈浙江省物业服务企业信用信息管理办法〉的通知》（浙建〔2018〕19号）、《绍兴市物业管理条例》及《绍兴市柯桥区人民政府办公室关于柯桥区加强住宅小区物业管理工作的实施意见》（绍柯政办发〔2020〕41号）等精神，结合柯桥区实际，经区政府同意，特制定本实施意见。

一、指导思想

坚持以人民为中心的发展理念，以改善物业服务品质为核心，完善体制机制建设，规范物业管理行为，提高管理服务能力，切实增强拆迁安置小区居民的获得感与满意度，全面实现柯桥区拆迁安置小区物业管理服务水平的整体提升，为高质量发展建设共同富裕示范先行区打造更为坚实的基础。

二、工作举措

（一）全面改善拆迁安置小区基础设施。按照“综合治理、突出重点、统筹安排、有序推进”的工作方针，进一步提升拆迁安置小区居住环境，对全区2013年1月1日前交付使用且尚未改造的拆迁安置小区外墙、管线、道路、停车位等实施综合治理，实施过程中要充分结合未来社区建设、老旧小区改造、电动自行车充停换场所建设、无障碍社区建设、污水零直排等工程建设，改造内容不得重复。未来社区申报对象优先考虑以拆迁安置小区为主的社区。以居民生命财产安全为重点，区建设局、消防救援大队要会同原拆迁建设单位，对电气线路和消火栓系统存在严重缺陷或不足的老旧高层拆迁安置小区实施分批改造。由镇（街道）或村（居、社区）提供临时物业服务的高层拆迁安置小区可以依法通过招投标委托专业维保单位定期维保，维保费用由业主承担。业主承担确有困难的，可与建设单位协商确定。属地镇（街道）应与区消防救援大队建立消防设施维保等相关信息通报制度，协同推进辖区内高层拆迁安置小区消防安全管理工作。物业服务企业负责日常管理。业主委员会、维保单位、物业服务企业应明确各自职责。（牵头单位：区建设局，责任单位：区财政局、区市场监管局、区消防救援大队、相关国企、镇〔街道、开发区〕）

（二）健全物业服务收费调价机制。区发改局要会同区建设局根据拆迁安置小区实际情况制定物业服务项目成本信息和计价规则，设置菜单式选择目录。各镇（街道）要指导物业服务企业和业主委员会参照区发改局发布的物业服务项目成本信息和计价规则自行制定合理有效的收费方案，推动物业服务水平和物业费标准同步提升、质价相符，禁止实行拆迁户与非拆迁户业主之间差别化收费。对经物业服务企业催告拒不缴纳物业费的业主，村（居、社区）、业主委员会应及时参与协调，督促其支付相应物业费。（牵头单位：区建设局，责任单位：区发改局、区市场监管局、镇〔街道、开发区〕）

（三）规范物业服务企业选聘解聘程序。新建拆迁安置小区建设单位应通过招投标选聘前期物业服务企业，在招投标时将收费标准、物业服务内容、人员配置等予以明确，确保服务质量。招投标工作具体由属地镇（街道）负责监督。对已实施物业服务的拆迁安置小区，属地镇（街道）要指导业主委员会加强对物业服务企业的监督，每年开展物业服务满意度测评不少于1次，并根据满意度测评结果，积极引导业主召开业主大会，按照法定程序对物业服务企业予以解聘或续聘。（牵头单位：镇〔街道、开发区〕，责任单位：区建设局）

（四）建立考核奖惩机制。对柯桥街道、华舍街道、柯岩街道、齐贤街道的拆迁安置小区开展物业服务质量考核，具体由属地街道负责实施，考核细则由区建设局另行制定，属地街道也可根据实际情况自行出台考核文件。属地街道将考核结果进行各自排名，经街道、社区公示栏公示7日无异议后及时公布。对于考核位列属地前20%、21%—40%、41%—70%的拆迁安置小区，按地上总建筑面积，分别给予在管物业服务企业0.15元/平方米/月、0.10元/平方米/月、0.05元/平方米/月的奖励。获奖拆迁安置小区物业费收缴率原则上不得低于80%，收缴率每降10%，奖励标准相应降一档处理；年度发生安全责任事故的物业服务企业不得列入奖励范围。物业服务企业奖励经费由区财政保障。对考核连续2年位列属地街道前20%的拆迁安置小区，将在管物业服务企业作为拆迁安置小区物业服务企业选聘推荐对象进行公布；对考核位列属地街道末10%的拆迁安置小区，将在管物业服务企业按照《浙江省物业服务企业信用信息管理办法》相关规定进行处置；对考核连续2年位列属地街道末10%的拆迁安置小区，将在管物业服务企业进行全区通报并抄送市级物业主管部门。其余拆迁安置小区数量在4个以上的镇（街道）参照上述考核方式执行，4个以下的镇（街道）在自行考核后经区建设局复核，按优秀、良好、一般、合格、不合格等级分别对应上述档次，所需奖励资金由相关镇（街道、开发区）自行承担。2025年1月1日起统一取消各镇（街道、开发区）自行确定的物业经费奖补并参加考核。（牵头单位：区建设局，责任单位：区财政局、镇〔街道、开发区〕）

（五）加强巡查执法力度。各镇（街道）和相关职能部门要加强对拆迁安置小区物业服务企业的日常监管，按照职责落实“执法进小区”，加大对物业服务企业及违法违规业主的查处力度。充分发挥行政执法“大综合一体化”优势，采用“综合查一次”方式开展多跨协同检查，根据《浙江省物业服务企业信用信息管理办法》相关规定，将涉及企业不良行为的检查结果纳入信用考评。（牵头单位：镇〔街道、开发区〕，责任单位：区建设局、区发改局、区公安分局、区市场监管局、区综合执法局、区消防救援大队）

（六）严格管理拆迁安置小区各类经费收支。提高拆迁安置小区自主造血功能，积极拓展公共收益来源，用于拆迁安置小区公共部位、共用设施设备的维修改造。各镇（街道）、社区要督促业主委员会加强对拆迁安置小区地面临时停车费、物业经营用房租金、电梯广告费、快递柜收费等公共收益的监管，定期将公共收益收支情况向全体业主公示。各镇（街道）应于年末聘请第三方审计单位对属地内拆迁安置小区各类经费收支进行审计，出具年度财务报告并公示。（责任单位：镇〔街道、开发区〕）

（七）加强地下车位国有资产管理。镇（街道、开发区）、相关部门（单位）要加强对国有资产的日常监管与利用，切实提高地下车位出租率和收益率。委托物业服务企业代为经营管理的，应签订委托协议并约定相应的权责与费用。（牵头单位：区财政局，责任单位：相关国企、镇〔街道、开发区〕）

（八）推动引入国有物业服务企业。鼓励区属国有企业采取自主筹建、并购、合作等形式成立物业服务企业，通过企业化经营、社会化服务、专业化管理的方式，积极参与拆迁安置小区物业服务。同时，鼓励国有物业服务企业在拆迁安置小区原物业服务企业主动退出或被解聘后的服务空缺期做好临时托管工作，实现物业服务兜底，直至业主大会重新选聘新的物业服务企业。托管期一般不超过1年，物业收费及服务标准参照原物业服务合同相关约定，费用由全体业主承担。（牵头单位：镇〔街道、开发区〕，责任单位：相关国企）

（九）鼓励发展社区物业服务经济。鼓励集体经济较强、条件较好的村（居、社区）承接拆迁安置小区物业服务，推动物业服务与基层治理工作有机融合。原拆迁建设单位要为村（居、社区）发展物业服务经济提供支持。（牵头单位：镇〔街道、开发区〕，责任单位：区财政局、相关国企）

（十）促进物业管理与基层治理融合。健全完善社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，发挥基层治理“141”体系作用，调动网格员、社区志愿者、党员干部积极性，共同参与拆迁安置小区治理，促进物业管理矛盾纠纷就地化解。进一步加强对业主委员会的管理，严格业主委员会成立和换届过程中的人选把关。到2023年底，所有拆迁安置小区业主委员会实现应建尽建，提高管理团队核心力和凝聚力。（牵头单位：区委组织部，责任单位：区建设局、区委政法委、区民政局、镇〔街道、开发区〕）

三、工作要求

（一）加强组织领导。拆迁安置小区物业管理工作事关城乡风貌整治提升及广大原住民幸福指数，各镇（街道、开发区）、相关部门（单位）要充分认识做好该项工作的重要性、紧迫性和艰巨性。各镇（街道）作为拆迁安置小区物业管理工作的责任主体，要建立“一把手”负责的工作机制，明确物业管理工作机构和专职人员；区建设局作为物业主管部门，要落实指导、监督职责，加强与相关职能部门的协作联动，有效推进工作持续开展。

（二）完善工作考核。加快建立由区建设局、镇（街道、开发区）及相关部门（单位）组成的物业管理联席会议制度，协调解决拆迁安置小区管理的重大问题。拆迁安置小区物业管理工作专项列入区对镇（街道、开发区）、相关部门（单位）的年度工作目标责任制考核范畴，具体考核办法由区建设局负责制定。各镇（街道）应当将拆迁安置小区物业管理工作专项列入对社区的考核范畴。

（三）坚持民生为本。各镇（街道、开发区）、相关部门（单位）要积极学习借鉴周边城市拆迁安置小区物业管理先进经验，广泛听取小区居民意见建议，不断创新完善工作机制，有效推动小区居民“有偿服务”“居民自治”等观念培养。围绕小区居民高频次民生需求，运用数字化新技术，实施拆迁安置小区物业管理服务、监测、评价的全过程系统监管，实现拆迁安置小区管理治理模式的全面迭代升级。

（四）强化宣传引导。区建设局要会同各镇（街道、开发区）进一步加大对拆迁安置小区物业管理的宣传力度，区融媒体中心要积极报道拆迁安置小区物业管理优秀做法和典型案例，营造良好氛围。要大力宣传物业管理政策法规，引导居民树立契约意识，依法缴纳物业服务费，建立可持续长效机制。要加强业务培训，进一步提升社区、物业服务企业和业主委员会的治理能力和服务水平。

本实施意见自2023年1月1日起施行，有效期至2025年12月31日。老旧小区物业管理工作可参照执行。

                                                                                                                                                                 绍兴市柯桥区人民政府办公室

                                                                                                                                                                        2022年12月30日